城市更新让资产增值20倍的秘密

近日，中国城市更新千人**启动会暨城市更新沙龙活动在北京新街高和召开。活动中，高和资本董事长苏鑫揭开了“城市更新让商业物业资产价值暴增20倍的秘密”。电商冲击下，传统商业百货的“关门倒闭潮”愈演愈烈!传统的商业物业持有者如何让租金上涨，资产实现增值而非贬值，已成为整个行业面临的“棘手问题”!

行业困境下，就连万达、SOHO中国这样的商业地产*头都无法置身事外。7月19日，正谋求转型的万达将高达637亿的资产包卖给两大地产*头融创和富力。其中融创以438.44亿元收购万达十三个文旅项目的91%股权，富力199.06亿吃进万达77个酒店项目，成为中国房地产行业*大的并购案。针对此举，王健林的解释是：转让这些项目能大幅降低万达商业的负债率，并加速企业向轻资产转型。

无*有偶，SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出，按照其董事长潘石屹的说法，“只有上海外滩SOHO和望京SOHO，是永远不能销售的。”

有分析认为，眼下中国经济的增长虽还离不开房地产行业，但互联网、**制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越大，嗅觉敏锐、善于揣摩**意图的地产商们顺势而为，这也正是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。之所以选择卖掉，说到底可能还是因为自身运营能力不足!

沙龙活动中，有业内人士指出，中国房地产行业正迈入“存房量”时代，此前单一的“盖房+卖房”的房地产开发模式已面临“历史性拐点”;在地产“大变局”背景之下，下一个十年，房地产行业比拼的是对物业资产的“综合运营能力”。

随着产业结构转型升级与消费升级，许多城市的旧有建筑已无法适应新的产业结构需求，正面临着被市场淘汰的尴尬境遇，“城市更新”应运而生。此次沙龙活动中，有业内人士称，“城市更新就是把之前与时代脱节的东西进行更新，以满足现在消费升级的需要”。

当前，一线城市正在从资本驱动的不断向**扩张的“外延式增长”，向存量挖潜、更新升级的“内涵式增长”转变。“在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的，”高和资本董事长苏鑫认为，“中国一二线城市已**迎来城市更新的商机，保守估计，其中蕴含的商业价值将达数万亿”。

那么，这数万亿的市场商机究竟在哪里?根据朗姿韩亚资管方面人士的研究总结，城市更新未来带来的商业机会包括五个方面：1、物业本身的功能性改造带来现金流提升，进而提升物业价值;2、规模化管理和运营相关资产带来业绩提升;3、未来的利率水平持续下降，带来资产价值的提升;4、GDP增长带来核心区域租金水平上涨，带来物业的增值;5、未来资产证券化的退出提升资产的流动性，带来流动性溢价。

未来“城市更新”需要切实解决商业物业租赁面临的“行业痛点”，真正帮租户解决问题，仍然要以“内容为王”!

以北新建材为例，此次沙龙中，与会**提到，北新建材正在打造一个以央企为中心的创新平台，包括中关村未来科学城、怀柔未来科学城等，致力于打造下一代高性能智慧绿色建筑。他们能够解决的“行业痛点”，一方面是满足未来租户对办公环境空间的区隔和切换，空间布局随时调整等需求;另一方面是解决装修材料浪费等问题，以及装修材料环保安全、追求办公舒适等需求。

高和资本董事长苏鑫也指出，他们研究发现，每年北京在办公室装修方面产生的浪费高达40亿元。因此，新街高和Hiwork模式要实现从一个租户切换至另一个租户，在装修上办公空间调整布局只需两天时间。

“城市更新”必须满足年轻一代办公与生活需求，面向未来填充“内容”。来自万科设计团队的“云创生活”打造运营的**个城市更新案例——“燕京里”青年社区，项目一期主要包括Co-living青年公寓和Co-working联合办公两个区域，旨在为自由职业者、*立创意工作室建构自由创新、资源共享的社群。其中，Co-working联合办公面向30人以下的小型团队，打造包括自由职业者聚合与联合办公的工作社区，并形成合作生态链的上下游。Co-living青年公寓针对生活社区方面，提供70个年轻人合租一套大房子类似“老友记”的体验，服务多样化人群。全社区共享厨房、客厅、书房、洗衣、健身、餐饮等配套设施，**多样化生活场景。

物业资产要升值，租金上涨是“硬道理”!因此，此次沙龙活动中，有**指出，要实现物业资产增值，提升物业资产“综合运营能力”，从而提升物业租金是关键。

在新街高和的城市更新案例中，高和资本通过调整写字楼租户定位、针对性装修改造和品牌化运营管理等多种创新措施，使得物业租金两年内涨幅超60%，并使物业资产价值增值50%以上。

高和资本具体是如何对其收购的“星街坊购物中心”进行改造从而提高租金收入的呢?高和资本合伙人陈国雄表示，“当时收购的购物中心1-4层全是商业，5-6层用于办公，办公租户以教育类为主，租金水平为4.5-5元/平方米/天。收购后我们将其定位为甲B+级写字楼。-1层与1层依然定位为展示类商业和写字楼配套，2-6层则重新定位为金融与科技类的企业办公空间，因为购物中心所在区域恰好处于中关村和金融街的中间地带。”

经过高和资本Hi work模式的品牌化运营，仅用了半年时间，新街高和办公出租率就已达到70%，租金水平也从*初4.5-5元/平方米/天提高至现在7.5-8元/平方米/天，**期改造的3000平方米，年租金收益提高了328.5万元，加上资本市场产生了20倍以上的放大效应，**期3000平米的资产增值高达6570万元。而新街高和整体项目总面积为2.8万平米，整体改造之后，如果按照目前租金上涨水平，整体资产增值将达到6亿元以上。