万达“贱卖”资产背后：王健林口中的轻资产到底是什么？

从去年(2014年)开始，万达进行全面转型。从内容上看，要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。”——这是王健林2015年4月15日在深交所演讲时的原话。当时，为了更详细地解释这一转型，王健林用两个拳头产品——万达商业地产和万达广场做了生动的对比：

万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这种模式叫重资产。

投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达***创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。万达从2014年开始研发这种模式，叫做轻资产。也就是说，*近发生的631亿元世纪大转卖，早在三年前就已经在王健林脑海里长出了雏形。

事到如今**的争议在于：为什么卖得那么急、为什么卖得那么快，又为什么卖得那么干净?这些做法，并不合乎人们对于房地产业的常规判断。全国房地产商的排名已经在过去20多年的发展中总结出来了一个为业内所公认的评判标准：衡量他们发展预期的两个核心指标，一是廉价的土地储备，二是低成本的**能力。

这次万达整体出售资产包的过程，之所以会被外界惊呼为打折贱卖，就是因为这个*大的资产包里含有大量的土地储备，它们是业内通行评判下的*大发展潜能。

交易达成后，万达未来的收益预期，主要就是*近新建的万达广场能带来的租金预期，以及文化、影视、儿童娱乐、金融等领域的收益增长预期，而在过往二十多年的计算公式里，后几个领域的估值远远低于楼盘开发出售所能带来的收益。