2015太原告别黄金年代 把脉楼市

2014年，楼市**了高歌猛进的“**时代”，房企卖房子****的日子*****，控制成本、加速去化，是一年中大多数房企求得生存的关键问题。房价回落、市场分化、互联网冲击迫使房企、中介不得不做出变革……随着新年的到来，各地楼市都处于收官阶段。我们不禁想问，2015年的太原楼市将何去何从?

A　新房：入市项目减少房价有望维稳

近期，一则《一分钟看懂2015年房价走势》的消息在网络中转发率**，部分地产集团**们预测了2015年的楼市走势——“全年的主题是去库存”“‘买了就能**’的阶段已经过去了”“中国房地产不会**，城镇化发展是*大利好因素”……2015年，太原楼市是否将顺应大势，由“卖方市场”转向“买方市场”?

山西省房地产业协会副秘书长李峰认为，“2015年将会是市场与购房者‘博弈’的一年。太原各知名房企现有项目十分有限，因此在今年入市的商品住宅会同比减少。对于各房企来说，以前是多项目核算，到了2015年部分房企转为单项目核算，因此在集团销售量和利润指标要求下，部分房企会提***率，可能导致部分楼盘房价小幅上涨。”

上述人士认为，这类楼盘不仅不会降价，相反还会努力追求***率来减缓销售压力。与此同时，本土房企在严格的市场规范政策下增加了成本，入市项目价格必然会有所提升。随着很多项目手续补办齐全后开售和新项目面市，价格有很强的上升欲望。

李峰坦言：“太原市楼面地价已经全面进入‘2000’时代，2000元/平方米的土地成本，加上建安成本、配套成本、相关税费，成本直接攀升至5500元/平方米到6000元/平方米，同时还要考虑到企业管理成本及利润，平均售价也到了7000元/平方米左右，房价自然不会降。”

山西财经大学教授马培生则介绍，“在经历了2014年的平静后，2015年的房地产市场，将在中央明确的经济发展新常态下，变得更加理性。房价既不会下跌，也不会明显上涨。虽然有部分城市的数据显示房价指数下跌，但只是量的变化，还没发生性质的转变，不能称之为房价全面下跌。”

据悉，2014年房地产市场形势错综复杂，政策方面，中央提出将建立房地产调控长效机制;市场方面，三四线城市房地产出现过剩现象，与大城市房价走势开始分化;宏观经济方面，经济形势也并不乐观。2015年，住房投资、投机行为将继续全面退潮，住房市场进入自发调整阶段。

B　户型：小户型受欢迎 纯刚需占主流

不少业内人士认为，如果说刚性需求是房地产市场当前的主流需求支撑，那么2015年是名副其实的刚需年。

李峰预测，“由于受到各方面的压力和限制，过去曾经以投资不动产作为盈利增值的资深买家，如今也逐步开始把家庭资产配置到其他投资品当中，不仅规避了楼市调控可能带来的风险，还将获得更多元化的收益。毕竟，楼市环境日益规范和理性，快速暴涨的可能性几乎为零。因此，现阶段购房者只留下了刚性需求和刚性改善型置业者。从需求角度来讲，有能力购买此房价的人逐步退出房产市场，剩余的纯刚需人群又很难承担起如此房价，所以2015年受欢迎的户型依旧会是小户型、低总价。”李峰说。

因此，目前太原房地产市场上，中小户型仍是主力户型。从去年商品住宅成交结果看，中小户型占绝对上风。从太原市市场上主推的户型来看，房源多以80平方米-130平方米为主。“其中以80平方米、90平方米、100平方米户型居多。”山西世纪朗润经纪有限公司市场专员刘伟娜说，“两居产品中有75平方米-85平方米、85平方米-95平方米的更为抢手，而三居产品中，105平方米左右的小三居也成为开发商热衷推出的产品。”

刘伟娜认为，“随着太原的快速发展，会有更多的外来人口来并创业或工作，这部分人群与本地的年轻人更看重的是房子的性价比，因此更偏向于中小户型。”

C　二手房：租赁市场将活跃

2014年，虽然放松限贷、放宽限贷、降息等楼市利好政策不断，但对二手房市场的促进作用却甚微。“从历年来楼市政策调控效果分析，太原商品房市场的反应应该会有一段时间的滞后期，这个滞后期或许将会延续到羊年春节过后。”太原市搜房网二手房集团总经理钟前军说，“对二手房市场的影响将会更慢一点。”

此外，对于坊间热议的“不动产登记”，可能会对二手房造成影响。“可能会对房价产生影响，但不会在短期内立刻显现出来。”钟前军说，“部分持观望态度的刚需购房者，会通过租房过渡。”

马培生分析，受众多因素影响，购房者购房意愿有进一步下降的趋势。同时，周边区域中，租赁市场的需求一直无法满足，加上房东又不愿意接受降价售房的现状。因此，2015年选择撤牌转售为租的房东人数有所提升，而租赁市场将维持活跃度。

D　商业地产：有价无市在所难免

早在2013年年中，就有本土机构对太原市商业体进行过预测：2014年将有近千万方体量商业楼盘大量入市，开发商寄厚望。

据业内人士表示，不完全统计近两年太原出让土地中有超过40%的土地为商业用地，这些商业用地将于2015年开始陆续入市。如此大规模的商业用地，被开发商寄予获取***的厚望。

上述人士表示，“但其供应量近两年来很难消化，有价无市在所难免。例如下元一带，虽然商业体很多，但目前很多都是无证楼盘，很多处于半停工状态;而以南中环街为例，从南站到滨河路，一到晚上两边漆黑，空置率高，库存消化艰难。”

鉴于计划落成的巨大供应量，预计2015年将会出现空置率的攀升及租金表现的疲软。

E　保障房：多渠道筹集房源

记者从太原市房管局获悉，2014年全年太原新开工建设保障性住房48270套，其中城市棚户区改造占比*大，占到44965套;工况棚户区改造次之，共1584套;经济适用住房达到753套;公(廉)租住房967套，棚户区改造1套。相关人士表示，基本建成25375套，完成投资104.61亿元。

2015年，太原将在科学推进城镇化、着力改善民生发挥表率作用，加快推进棚户区改造工作，切实改善困难群众住房条件，促进民生保障和城市人居环境的改善，提升城市品位，构建住房保障体系，建设美丽太原。“2015年是太原市保障性住房建管并重的一年，太原将根据实际情况，通过加大政府实施项目规模、多渠道筹集房源、加强沟通协调，加大督导力度等措施来推进保障房建设，确保目标任务的顺利完成。”相关人士表示。

F　土地市场：不会有大幅波动

就记者从太原市国土局获悉的数据看，过去两年出让土地中小店区和晋源区土地在六城区土地出让中占比*大，且土地流拍现象也有出现。记者在采访中获悉，出让土地大多处于配套、交通等条件不十分完备区域，开发商果断拿地有风险，因此土地价格没有大幅波动，成交也没有明显起伏。

虽然进入太原的各知名房企时下已进入土地储备阶段，但目前仍未见相关企业拿地动向。因此，马培生推测：“2015年太原土地市场不会有太大波动，具体将根据2015年太原城建工作的进行而调整，如城中村改造推进力度将和土地供应量及价格有紧密联系。”

G　本土项目：或将有一番表现

“在各大知名房企储备项目稀缺的同时，本土项目或将有一番作为。”李峰认为，“辰兴、智诚，以及府东街上众多本土企业项目，都会在2015年陆续达到销售条件，各类证件齐备。”

知名房企给太原本土房企带来强大的竞争压力将继续加速优胜劣汰。马培生说：“在行业洗牌加速的时代，固步自封只能被市场淘汰。如果此时房企推出填补市场空白或弥补市场短缺的产品，将会在2015年市场中有不错的表现。但这仍不是市场主流，开发企业将逐步洗牌。”

太原市本土房企唯有改变原有的单一销售模式，向外拓张、多元发展，通过更加准确的产品定位、精确的市场把握、适时的调整销售定位和营销策略，不断为购房者着想，服务购房者，才能赢得*大的市场。

房企之间的竞争也更加残酷，2015年将是房企以及相关行业创新突破的一年。未来，重产品品质和服务的房产公司将获得更大的舞台;在土地价格一再攀升的情况下，房地产价格走势将稳步回升，并将获得更大的市场化运作空间。

延伸阅读

房地产在国民经济中的地位和作用没有变

住房和城乡建设部部长陈政高近日表示，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。

今年，房地产市场供求状况发生了一些变化，但房地产在国民经济中的地位和作用没有变，即：一方面，房地产业的走势，受到宏观经济形势的影响;另一方面，房地产的变化，在一定程度上也影响着整个经济运行。

陈政高说：“随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。”