万科到底泄露了楼市什么“天机”？

地产业永远是高杠杆的游戏，万科算是杠杆玩得小的，姑且有压力，其他企业不用说。如果销售疲态甚至回落，购房者观望和需求端被控制，必然就面临阴跌、降价的风险。成本已经摆在那里，降不起!

万科近来新闻不断，股权争夺暂时告一段落。对于楼市未来，万科内部邮件又有新看法。6月12日，澎湃新闻看到的一封由万科集团人力资源部，于今年6月1日发布的内部邮件显示，“面对地产‘**时代’的结束，公司更加强调真实价值**，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”

1、地产**时代真结束，还是重复反转历史?

这份邮件的真实性，是可靠的。*先，有必要指出的是，万科内部人士向澎湃新闻确认了上述邮件的真实性。其次，在此之前，万科高层已经多次表达过，地产**时代结束的意思。

譬如，早在2014年，万科总裁郁亮先生就曾称，内地楼价增长减速，反映中国房地产业的**时代结束。他甚至向记者表示，房地产业的白银时代刚刚开始。不过同时，他认为，行业前景仍然健康，主要因**的城市化进程，将在未来15年继续拉动需求。

2014年的形势和现在有些类似，多空博弈激烈，调控进入深水区。可谁曾想到后来的事情，房价再次冲向更高。这样的变化，不是万科能预料的，恐怕所有人当初都不敢相信。

而到了今年初，调控一而再再而三加码，郁亮先生接受上证报专访时又表示，未来房价可能会降。

当然，这是个标题党，实际人家原话是，未来房价会不会下降?这个可能性是有的，在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面，他并不认为会有“**”的风险。

到了2017年股东大会上时，郁亮先生又表示，房地产行业的**时代结束的时候，规模的老大并不是万科所追求的。

特别值得注意，2017年至今，万科多次提及房地产行业**时代结束。作为行业老大或者说老二吧，嘻嘻，类似的言辞绝非巧合，而是一定闻到了什么气味。

2、万科的压力在哪?

注意万科这份内部邮件：公司更加强调真实价值**，集团薪酬政策将据此进行分步调整——言下之意，能不能为万科**价值，是获得多少激励的关键。6月2日晚间，万科发布5月份销售报告显示，2017年5月，万科实现销售金额358.9亿元，同比减少1.35%;销售面积242.0万平方米，同比减少9.5%。

而据中原地产研究中心统计数据显示：在已公布今年5月份销售业绩的**房企数据中，包括万科、碧桂园等在内的多家**房企销售速度有所放缓。

万科集团董事会秘书朱旭先生，在5月份销售及经营情况电话会议中表示，5月份大部分房企的销售业绩环比都有所下降。明面上，万科面临销售压力。其实远不止于此，背后的原因更值得深思。杠杆游戏一贯立场：2016行情的*热，实际也**了部分需求。2016年地价在房价期待下的狂飙突进，非常明显，当然也反过来助推房价。

相对而言，万科算是拿地谨慎，特别是价格上自我控制很好的。即便如此，万科都感觉高处不胜寒，其他开发商的压力可想而知。

还如万科集团董事会秘书朱旭先生所分析的，政策监管趋严，限购限贷政策覆盖的城市增多，商改住物业类型的严格管控，以及对无证销售、中介虚假宣传的查处。另一方面，银行、信托公司对房地产企业的资金链也在趋紧。

这些压力，从方方面面影响开发商资金链和销售，并对房价本身造成压力。实际上，能够支撑今天一二线城市房价，必须有高周转销量的**，然后才有现金流的安全。地产业永远是高杠杆的游戏，万科算是杠杆玩得小的，姑且有压力，其他企业不用说。如果销售疲态，甚至回落，购房者观望和需求端被控制，必然就面临阴跌、降价的风险。成本已经摆在那里，降不起!

3、其他房地产企业压力又在哪?

熟悉万科的朋友都知道，万科的现金储备高、资产负债率低。杠杆游戏的亲大哥总和张银银说，就算中国房地产企业都垮完了，万科也还在。